Mehrwertausgleich

Raumplanerische Massnahmen können grosse Vor- und Nachteile bewirken. Das Raumplanungsgesetz des Bundes sieht vor, dass diese angemessen ausgeglichen werden können. Deshalb hat die Stadt Uster in der Bau- und Zonenordnung den kommunalen Mehrwertausgleich geregelt. Als Basis dafür dienten die kantonalen Vorgaben. Neu werden in Uster die Mehrwerte ausgeglichen, die durch Um- oder Aufzonungen entstehen. Alle Einzelheiten sind nachfolgend dargestellt.

Die Stadt Uster will das Wachstum der Bevölkerung grösstenteils im bereits bebauten Gebiet ermöglichen. Damit will sie die Zersiedelung stoppen. Damit dies möglich ist, braucht es eine sogenannte Siedlungsentwicklung nach innen. Die Voraussetzungen dafür können Planungsmassnahmen wie etwa Um- oder Aufzonungen schaffen. (Begriffserklärung am Schluss)

Was ist ein Mehrwert?

Ein Mehrwert entsteht aufgrund von Planungsmassnahmen, wenn diese eine grössere Ausnutzung auf einem Grundstück ermöglichen. Das ist zum Beispiel bei Um- und Aufzonungen der Fall. Den Unterschied vom finanziellen Wert des Grundstücks vor der Planungsmassnahme und nach der Planungsmassnahme nennt man Mehrwert. Beim Mehrwert geht es ausschliesslich um den Wert des Grundstücks und nicht darum, welche Gebäude darauf stehen. Ohne den Mehrwertausgleich würde dieser Mehrwert alleine dem Eigentümer des Grundstücks zugutekommen.

Vor der Planungsmassnahme: Die Bau- und Zonenordnung bestimmt unter anderem die maximale Ausnutzung und die maximale Geschosszahl. Nach der Planungsmassnahme: Im Vergleich zu vorher ist jetzt eine höhere Ausnutzung und Geschosszahl erlaubt. Der Wert des Grundstücks steigt deshalb, auch wenn immer noch das gleiche Gebäude dort steht.
Der finanzielle Wert eines Grundstücks hängt wesentlich davon ab, wie gross die Ausnutzung ist, die bei der Überbauung möglich ist. Wenn zum Beispiel auf einem Grundstück bisher vier Wohnungen möglich waren und nach einer Aufzonung neu acht Wohnungen möglich sind, steigt entsprechend der Grundstückswert.

Wie funktioniert der Mehrwertausgleich?

Die Siedlungsentwicklung nach innen steht vor verschiedenen Herausforderungen: Planen und Bauen im bereits bebauten Gebiet ist sehr anspruchsvoll. Der Qualitätsanspruch an die Freiräume und das Wohnumfeld steigt, je dichter ein Gebiet bebaut ist.

Der kommunale Mehrwertausgleich ermöglicht der Allgemeinheit, diesen Herausforderungen besser zu begegnen: Ein gewisser Prozentsatz des entstandenen Mehrwerts fliesst in den Mehrwertausgleichsfonds. Mit diesem Geld kann die Stadt Massnahmen fördern, die eine hochwertige Siedlungsentwicklung ermöglichen. Wieviel Geld genau in den Mehrwertausgleichsfonds bezahlt werden muss (Mehrwertabgabe), ist in der Bau- und Zonenordnung geregelt. In Uster beträgt der Abgabesatz 30% für den Mehrwertausgleich bei Um- und Aufzonungen. Hierbei gibt es eine Freifläche von 1200 m2 und einen Freibetrag von 100 000 Franken.

Die Grafik veranschaulicht bildlich mit einem Säulendiagramm, wie der Mehrwert berechnet wird.
Der Unterschied vom Grundstückswert mit und ohne Planungsmassnahme wird als Mehrwert bezeichnet. Die rot schraffierte Fläche zeigt den Betrag, der beim Mehrwertausgleich zu bezahlen ist. Dieser wird berechnet, indem vom Mehrwert der Freibetrag abgezogen wird und vom Rest 30% berechnet werden. Wie zu sehen ist, verbleiben über 70% des Mehrwerts beim Eigentümer.

Der Mehrwertausgleich erfolgt in der Regel finanziell, es besteht jedoch auch die Möglichkeit, den Ausgleich in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln. Bei einem städtebaulichen Vertrag vereinbart die Stadt mit dem Eigentümer, welche Leistungen er erbringt, um die Planungsvorteile angemessen auszugleichen. Das könnte dann zum Beispiel ein öffentlicher Park auf seinem Grundstück sein.

Wann wird der Mehrwertausgleich fällig?

Die Höhe des Betrags für den Mehrwertausgleich wird berechnet, wenn die Planungsmassnahme festgesetzt wird. Fällig wird der Betrag aber erst, wenn die Baufreigabe für ein Bauprojekt erteilt wird. Das heisst, der Mehrwert wird erst ausgeglichen, wenn der Eigentümer auch Gebrauch vom Planungsvorteil macht und somit von der Planungsmassnahme direkt profitiert.

Weitere Informationen zum Mehrwertausgleich finden Sie hier: Mehrwertausgleich | Kanton Zürich (zh.ch).

Hier erfahren Sie was mit dem Geld passiert: Mehrwertausgleichsfonds

Begriffserklärung

  • Planungsmassnahme: Eine Planungsmassnahme wird auch als raumplanerische Massnahme bezeichnet. Im Zusammenhang mit dem Mehrwertausgleich sind damit vor allem Änderungen des Zonenplans, der Bau- und Zonenordnung und von Sondernutzungsplänen gemeint. Auf- und Umzonungen beispielsweise sind Planungsmassnahmen.
  • Aufzonung: In der Bau- und Zonenordnung werden verschiedene Zonen unterschieden. Für jede Zonenart ist festgelegt, welche Nutzungen (z.B. Wohnen, Gewerbe, Erholung, …) in welcher Intensität erlaubt sind. In den Bauzonen wird die Intensität mit einer maximalen Ausnutzung angegeben. Bei einer Aufzonung wird einem Gebiet eine andere Zone zugewiesen, die eine höhere Ausnutzung zulässt, oder bei einer Zonenart wird die maximale Ausnutzung erhöht.
  • Umzonung: Bei einer Umzonung wird einem Gebiet eine andere Zone zugewiesen, die eine andere Nutzung zulässt.

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