Städtische Umsetzung des Mehrwertausgleichgesetzes liegt öffentlich auf
Das Schweizer Raumplanungsgesetz (RPG) sieht vor, dass erhebliche Vor- und Nachteile, die durch raumplanerische Massnahmen entstehen, angemessen ausgeglichen werden. Dazu hat der Kanton Zürich das Mehrwertausgleichgesetz (MAG) erlassen, das Anfang 2021 in Kraft tritt. Im Kanton Zürich umfasst das MAG auch das Planungsinstrument der städtebaulichen Verträge, das in Uster traditionellerweise im Rahmen von Arealentwicklungen und Gestaltungsplänen zur Anwendung kommt. Mit Inkrafttreten des Mehrwertausgleichgesetzes (MAG) und der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) sind solche Verträge aber nur noch als Alternative zu einem monetären Mehrwertausgleich anwendbar. Um das Instrument der städtebaulichen Verträge weiterhin nutzen zu können, hat der Stadtrat die notwendige Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) eingeleitet.
Abgabesatz 40 Prozent, Freifläche 1200 m2
Der Stadtrat legt den Abgabesatz für Mehrwerte bei Um- und Aufzonungen von Grundstücken auf 40 Prozent fest. Bei der laufenden Revision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung steht die Siedlungsentwicklung nach innen im Fokus, weshalb bei Auf- und Umzonungen Planungsmehrwerte entstehen. Da ein Grossteil des Baulandes in Uster in privater Hand ist, werden vor allem Privatbesitzer und institutionelle Eigentümer von planerischen Mehrwerten profitieren. Allerdings steigen bei einer Innenverdichtung auch die Planungskosten für die öffentliche Hand, und auch die vorhandene öffentliche Infrastruktur muss angepasst werden. Innenverdichtung wird von der Bevölkerung aber nur dann akzeptiert, wenn sie nicht zu Lasten der Qualitäten der öffentlichen Räume geht. Der Mehrwertausgleich sorgt hier für den nötigen Ausgleich, indem die Nutzniesserinnen von Auf- und Umzonungen ein Teil dieser Kosten durch den besagten Mehrwertausgleich übernehmen.
Die Erträge des Mehrwertausgleichs fliessen vollumfänglich in den kommunalen Mehrwertausgleichfonds, dessen Mittel nur zweckgebunden eingesetzt werden dürfen. Damit können beispielsweise lokale Massnahmen für die qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen mitfinanziert werden. Weiter kann die Zugänglichkeit zu ÖV-Haltestellen und öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen verbessert oder die Erstellung von sozialen Infrastrukturen mitgetragen werden.
Im Weiteren setzt der Stadtrat eine Freifläche von 1200 m2 fest. Damit orientiert er sich an der gesetzlich vorgegebenen Minimalfläche. Eine höhere Freifläche ist nach Meinung des Stadtrates nicht angezeigt. Zum einen müssen gemäss Gesetz alle von Auf- und Umzonungen betroffenen Grundstücken bezüglich allfälliger Mehrwerte geprüft werden. Die Wahl einer höheren Freifläche hätte somit keine Auswirkungen auf den administrativen Aufwand der Stadt Uster. Zum anderen kennt das kantonale Gesetz bei der Bemessung des Mehrwertes bereits einen grosszügigen Freibetrag von 100 000 Franken. Für eine möglichst grosse Gleichbehandlung ist somit eine möglichst breite Bemessungsgrundlage anzustreben.
Verfahren
Die Vorlage zur Umsetzung des Mehrwertausgleichsgesetzes liegt von 4. Dezember 2020 bis 2. Februar 2021 bei der Stadt Uster, Abteilung Bau, Oberlandstrasse 82, 8610 Uster, während der Büroöffnungszeiten zur Einsicht auf. Gleichzeitig können die Unterlagen auf www.uster.ch/amtsmitteilungen eingesehen werden. Nach der öffentlichen Auflage wird der Stadtrat die Vorlage, falls notwendig, überarbeiten und anschliessend an den Gemeinderat überweisen. Dieser ist zuständig für die Festsetzung der teilrevidierten Bau- und Zonenordnung.